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      1. 貴陽樓市開始逐步復蘇

        發布時間: 2020-03-16 13:23:37

        來源: 貴陽樓市網

        分類: 本地樓市

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        經過2月一段時間的暫停后,眼看貴陽樓市步入緩慢的復蘇期??扇缃袂閯菹?,貴陽樓市到底會從何引燃?

        3月起,線下銷售重啟,但像開盤、認籌、搖號這樣的大場面,不管成不成勢,疫情響應期間,暫時還未徹底取下免辦牌。

        而各大樓盤項目建設、產品銷售,一邊保障防控,一邊階段性進入正軌。


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        線上賣房一聲嗨,底線打“折”撲面來??筛嗟拈_發和營銷,逃不開弱啟動。老盤、新盤能夠撬動的市場期待值面臨順延。

        一度中斷的土地拍賣已經恢復,掛牌數量稀少,3月賣地一場平淡而過。

        不過,去年房開大佬們闊綽出手,創下土地出讓歷史高位。而在疫情前的貴陽城南,忽明忽暗中老城土地多次易手,加速顯現盤活產城的一輪布局。

        春節前夕,2019年貴陽低字001號土地掛牌成交結果公示。以約17.35億元的總價,出讓了經開區(小河)珠顯村、大寨村GD(19)001-003號地塊。

        “低”字標識指代的這類低效用地,包括城中村、棚戶區等居住區在內土地。而經開是熟識的三線建設片區,能夠納入改造的老舊工礦廠房、家屬區密布。

        敢于拿下這里的房開,得具備一定的實力和信心。他花費了一手的溢價,以并不低的成交樓面地價4370元/㎡,一舉競得三宗地塊。

        基本開發以外,他要參與到軸承廠區域棚改共享建設,分期建設移交獨棟公寓、地下室等。而參照此前“三變”共享改造,這部分運營產生的收益,將由區域平臺回報給相關的共享人,多為地塊利益相關的低收入群體。

        這還不算完,他還需要解決電桿廠搬遷過程中歷史遺留問題,同時按照慣例配建相應的中小學。

        三個地塊面積均衡分隔,并不利于系統性開發,而在改造中也有一定的優惠。這處棚改區域獲批后,可不再配建公租房。

        而地方會以約8900元/㎡回購11.5萬方商品房用于安置。本次出讓面積約12.8萬方,規劃容積率不大于3.0。也就是說,房子還沒開修,他就得到超過總房源3成的“訂單”。

        這只是一個起步。按照公示條件,這期競得人還須積極參與二期、三期的用地競買。后期可能還有系列改造推進。

        一般而言,這類土地掛牌出讓后,再以此推動土地一級開發,實現凈地的交付建設,從而形成土地、房開、被征拆地塊相關者的共享共建。

        此次拿地房開就是,貴陽美承房開發,為美的地產下屬企業。其與花溪區域很是結緣,但全然不同于以往開發風格,也是第一次參與到此類改造。

        看似雙方都不虧的場面,真正能夠破局的,仍然是房屋征收安置推進。按照預期進度,這里最快將在1年內按凈地交付,而后才是開發啟動。

        在他前面趟過這水的,則是另一位經開老將,萬科。其在花溪險峰廠那里拿的地塊,暫停了有些時日。

        2019年臨近收官,幾乎與“低”字1號地塊掛牌同步,經開區城鎮低效用地再開發實施方案完成采購,涉及多個地塊。

        其一就是,花溪大道沿線中曹司段棚戶區。另外就是,小河黔江華烽區域棚改。這片區域超過67萬方分三期棚改項目也于近期公示。而黔江廠廠區部分,在當年中旬也完成棚改房屋測繪。

        盤活樓市的路上,仰仗存量的釋放。

        貴陽城市基建大投入,交通南進勢如破竹。

        經開區地圖橫面由西至東,甲秀南路張開一翼,新花溪大道暢通南北骨架,地鐵3號線在建貫穿沿途,再往東移就是1號線連通經開,而S1號線一期縱橫銜接貴陽與貴安腹地。

        更早一步升級歸來的,還有2018年底通車的花冠路。沿線區域在2019年既有新地塊出讓,也有大買家幕后易手。

        2019年中旬,貴陽景騏房開以約6.2億元,競得花冠路沿線14萬㎡地塊。當時名不見經傳的拿地,在此后1個月轉場后,由萬科領頭完成對這家公司的控股。

        近期,這個地塊上的萬科觀湖項目,也在相關公示中露臉。主要建設內容包括高層住宅、商業、幼兒園,將提升經開區公共設施配套服務水平,促進產城融合。

        “觀”字輩的樓盤,也不是第一次在經開和花溪區域出現。這越往南走,也都還惦記把老哥子名字安上帶點流量。

        既有經手入股,迂回的體面拿地,也就有引入新資本,老地塊最終回春。小河楊家山棚戶區改造項目,4年前由華融入場前期盤整,直到2019年底才迎來快速重啟。

        經過系列股權質押、變更操作,一度沖上臺前的中泰地產退居次席,攜手金科在今年3月初完成新的組局,與華融共同開發建設。

        雄赳赳氣昂昂拿地時算起,結束7年長跑才步入開發正軌。當時拍地的房開,早已實現退出,而其在經開與花溪的地界上,手里則還握著地。

        存量和增量還在互換。去年底,經開陳亮棚改B區施工報建結束,項目投資約9.47億元,建安費約3億元。而2018年開始的3號線一期(經開區段)紅線內,已經完成征收房屋275戶,總面積超8萬㎡。

        無論新地塊暗地易手,還是老棚改歷史解題,這在小河并不意外。就像曾經擁抱過觀山湖那樣,他們也都渴望在老城,能有閃亮的一筆,盡管這樣的機會,多來之不易。

        2019年底,萬科A股簡報披露,花冠路沿線增持商住地塊,相關項目權益超過6成。而他的出場,以最初的拿地一環,銜接最后的開發一環。

        當時地塊附屬的《招商引資協議》,包括引入大數據、云計算領域企業。而最初那地方企業中,也有這樣一份就投資占股,共同參與到整個片區的開發。這個地塊以北,也就是浪潮產業園區。

        正像是昔日觀山湖,當年將軍山鉆石小鎮地塊,引來萬科入股。大房開的身影,總能在產業合適的時候悄然出現。

        當然,也有人愿意身兼兩角。去年的初冬時節,小河小孟社區付官村3宗約31.5萬方商住地塊,以17.4億元總價出讓。而在附加條款中,拿地人也要與區域投資合作。

        這次拿地后,并非恒大第一次進入小河。2014年就開發有翡翠華庭項目,占據1號線出站口的準地鐵盤優勢。而其文旅系的投入,已經橫跨貴陽貴安兩地,從始至今都是大花溪定市神針。

        而在地塊出讓前一個月,這個地塊以西的開發大道沿線,楊中村以總價1億元,出讓一宗工業用地。

        拿地的恒大動力科技,去年底儀式性開工新能源產業布局。生產基地投建年產能可達50萬套輪轂電機及智能驅動系統,預計新增產值高達100億元。

        早在去年初,雙方戰略合作協議中,高科技、大健康、文化旅游等領域,恒大都將在貴陽開展合作。此后,高新區成功簽約恒大新能源動力電池項目(首期)、恒大新能源汽車貴陽基地項目。

        在陸續出讓的工業用地上,新能源汽車制造產業,成為重要布局產業之一。去年,貴陽市在這個領域與多個業內強企實現合作,同時著重發展高端消費和高端制造業。

        推動土地配置一體化,新型產業混合供地用地模式,既要有產業的支撐,也潛藏著更多的支持。

        土地儲備和土地出讓,滾動而來都是錢的池子。

        花冠路地塊大放異彩時,經開區小孟產城腹地,臺前的融創攜手以12.4億元總價,順利拿下約19萬方的商住用地,首期建設規模超50萬方。

        目前開發體量而言,小河并不缺少同類的中型普通樓盤。既有90萬方的一鳴寬城國際,約70萬方的龍灣國際,也有約50萬方興隆珠江灣畔以及大興星城。

        而作為絕對擁躉,萬科則以金域華府再到后期大都會76萬方規模,并且落地首個萬科廣場項目,一度是區域的置業座標。

        相比之下,這個地塊正是處于經開區“數字經濟小鎮”的核心區域。近日,王寬單元的控規公布,也徹底展示出老城區域中,經開建設開發的分布全貌。

        一路南下直入開發區中心拿地,也延續罕見的調調,帶著小鎮的貴陽制造,一路秀到了聯合國舞臺。

        哪里需要,他就在哪里。此前,高新區公開拍地大賣,而后白云黑石頭繞張拿地,搶先一步跑馬貴安,還有樂灣地塊無歡而散,一輪又一輪,順風順水。

        回到觀山湖起勢之地,2017年開始在紅華商貿地塊,入局開發一舉起死回生。

        而在去年,老交情的商貿大城完成易手。碧桂園以10平方公里為基,盤整多組團存量商住用地,原有產業也在運營層面試圖激活。

        而此次進局經開,也似相反的節奏。未來留出產業想象空間,而眼前分隔較廣地塊開發,先在填補的則是商住空白。

        那年間,貴陽商貿物流的一哥較量,也就這樣無聲落幕,卻也似這般易地又起。

        歷盡樓市風光,而今在場的,卻是后來者。

        在建筑征拆與跟隨的開發中,原有的居者與未來的居者,正在歷經席卷全球的疫情,而這片土地也在等待接續更替。

        存量資源盤活,股權轉讓牽扯,都縮影在這年間的樓房中;產業開發接力,產城融合轉變,都縮寫在前行的腳步里。

        如果說,過去衡量樓市的標準,一貫是以熱度。那么如今產業鏈上的個體,能更多體味到的,應是這座城市,在抗疫時日的困境中,凝聚而成的溫度;也是復蘇時期的逆境里,匯聚而起的溫度。


        責任編輯: chenyang

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